饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管(中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外(wài)的(de)负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由(yó中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗u)交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人中国在外国人眼里是强国吗，中国在外国人眼里强大吗签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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