近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项2023年初一什么时候军训，初一什么时候军训2022目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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