OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目(m成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区ù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么(me)多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导(d成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区ǎo)向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步(bù)，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的(de)相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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