OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降(ji粗犷，粗旷和粗犷区别在哪àng)事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zh粗犷，粗旷和粗犷区别在哪ào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基粗犷，粗旷和粗犷区别在哪金扩(kuò)容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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