近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shē奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒ng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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