北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼(lóu)市(shì)行情火热的那些年，各地售楼处(chù)为了制造噱(jué)头吸(xī)引(yǐn)购房者，将阳台(tái)、飘窗和设备平台改造成(chéng)房间，用来“赠送面(miàn)积”。

《每日经济新闻》记者近期在北京调查发(fā)现，个别区域再次出现“赠送面积”现象，有的开发商宣称通过“赠送面积”，得(dé)房 率可以(yǐ)达(dá)到90%以上，后期会统(tǒng)一改造(zào)进行交付。

受访(fǎng)北京市法律(lǜ)界和房管部门人士表示，开发商宣(xuān)称的“赠送
面(miàn)积”要
注意甄别，实际上这 部分面积不能计入购房合(hé)同，交房(fáng)后(hòu)存在一(yī)定法律风险。

不过，不(bù)同城市天马科技披露分配预案：拟10转增1股间有着不同管理方式。

4月18日，长沙市房地产平稳健康和
安全运 行协调(diào)小组印发《优化房地产开发项目规划管理若(ruò)干措施(shī)》通知，明确优化阳台等空(kōng)间面积计(jì)算规则，业内(nèi)测算累计赠送可以做(zuò)到套内建筑面积30%左(zuǒ)右。

得房率最高(gāo)超(chāo)过100%

4月15日，每经记者走访了北京市(shì)丰台区(qū)某楼(lóu)盘，销售人员指(zhǐ)着样板(bǎn)间(jiān)地上(shàng)贴着的分割线讳莫如深(shēn)，“分割线外的一半部分不计算产证面积，是(shì)开发商‘送’给(gěi)你的，房间面积只能在(zài)分(fēn)割线内。”

除了
南侧两处卧(wò)室和一个客厅的阳台(tái)，北侧(cè)两处卧室的飘窗位置也贴有分割线，被(bèi)改成(chéng)平地。原本面积(jī)较小的北(běi)卧室，显得空间更大了。

在另一个(gè)央企(qǐ)开发(fā)商的售楼(lóu)处(chù)内(nèi)，销售人员称，项目得房率达到89%，“赠送面积”有13平方(fāng)米。与其他项目相比，自家楼盘的“赠送面积(jī)”更大，得房率更(gèng)高。

赠送的包括1.5米(mǐ)宽的全部阳(yáng)台面(miàn)积(jī)，南侧两个卧室，以及(jí)北侧两个设(shè)备(bèi)阳台。“备案时阳台有两根柱子，实际
上精装交付时开(kāi)发(fā)商会(huì)打掉，改成室内空间”，该销售人员介绍。

每经(jīng)记者在大兴区亦庄板块走访时看(kàn)到，一家北京国资房企和一家央企开发商的 项目得(dé)房(fáng)率约80%，样板(bǎn)间地上没有分割线，赠送 的只是正常的(de)飘窗(chuāng)位置。

据北京一位房(fáng)地产业内人士透露，目前个别区(qū)域的确(què)出现改造设备(bèi)阳台赠送(sòng天马科技披露分配预案：拟10转增1股)面(miàn)积现象，有的(de)楼盘最高
得房率超过100%，主要与周边配套设施较(jiào)差，位置偏僻有关。大部分区域还是根据监管要(yào)求，在营销方面比较规(guī)范。

每经记者以购房者身份咨询北京市(shì)丰台区房(fáng)管局，房屋交易市场管理科一位(wèi)工作人员提醒，开发企业在营销时(shí)承(chéng)诺赠(zèng)送(sòng)的面积不能计(jì)入(rù)购房合同
，改造后有一(yī)定的法律风(fēng)险。而且，后期的物业费(fèi)收取和(hé)二手(shǒu)房交易都与面(miàn)积相关(guān)。

丰台区城市管理综合(hé)行政执法局一位工作人员则(zé)表示(shì)，不计入合同的部分即便开发商许诺使用，也不
具备法(fǎ)律效力，一旦(dàn)被举报，将由街道办事处的城(chéng)管执法人员调查处理。

已(yǐ)有城市明确赠送面积(jī)规则

不(bù)过，在很多城市并未明确商品房套内空间面(miàn)积管理的情况下(xià)，4月18日，“楼市调控优等生”长沙却明(míng)确了“赠(zèng)送面积”规定。

长沙明确提出进(jìn)一步优化(huà)阳台等 空间面(miàn)积计(jì)算 规则。因城(chéng)市景观风貌要(yào)求(qiú)需要封闭阳
台的新建(jiàn)住宅项目，其(qí)封(fēng)闭阳台按水平投影面积的(de)1/2计(jì)入容积率和建筑面积进行商品房预售和不动产(chǎn)登记。居住建筑阳台(tái)等按水平(píng)投影面积的1/2计入建筑面积的部分，其水平投影面积之和按(àn)不超过套内
建筑面积(jī)20%控制。

合理调整(zhěng)飘(piāo)窗和设(shè)备平台管控要求，进(jìn)一步(bù)提升住宅使用功能完整性(xìng)。飘（凸）窗(chuāng)宽度(dù)可与房间等宽，出挑宽(kuān)度不超过0.8米 。中央空调设备平台和分体(tǐ)式空调外机搁板可同(tóng)时(shí)设置，不大于(yú)4.0平方米/户(hù)的设备平台不计入容积率和建筑(zhù)面积。

湖南中(zhōng)原研究院分析认为，该政(zhèng)策主要影响三个层面：

最重(zhòng)要的赠送方面，之前封闭阳台是全计容，现在(zài)能做到半赠送；居住(zhù)阳台的赠送面积则由半赠送提升到套内建(jiàn)面的20%。

飘(piāo)窗
位(wèi)置不(bù)计入套内面积，还可以做到 与房间等宽，这(zhè)意味(wèi)着，开(kāi)发(fā)商在建设(shè)房间时 可以多出(chū)0.8米进深(shēn)空间。

设备平台不计入赠(zèng)送面积(jī)，最多能(néng)再(zài)赠送 4平方米。

多重规定之后，累计赠送(sòng)大概(gài)可以(yǐ)做到30%，长沙新房有望迎来(lái)“负公摊”时代。

对于未明确赠送面
积的城市(shì)，北京法学会不动产法研究会理事、北京金诉律师(shī)事务所(suǒ)主任王玉臣表示，购房者要(yào)注意：

第(dì)一，尽量不要轻信所谓的“赠送面积”说法，羊(yáng)毛出在羊身上，一(yī)般不(bù)太(tài)可能是真正的赠送。

第二，务必注意(yì)所谓的赠送(sòng)应当写(xiě)在合同，只要(yào)写不到合同(tóng)里，一般要么是违建，要么是侵占(zhàn)公摊或公共部分。

第三，购房者可以在购房时要(yào)求 开发商提供 所谓“赠送面积”的相关规划文件，进行基本判断。如果和规划不符，则属于违规行为。

第四，购房时对购房过 程和相关宣传材料做好取证，尤其(qí)是关于“赠送面积”部分的(de)内容。

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