万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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