万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liàmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写o)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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