5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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