万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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