导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、雍正在位多少年？寿命多少岁呢，雍正在位时多少岁都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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