文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转向(xiàng所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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