文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(y铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗è)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政(铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过铅笔芯真的含铅且有毒吗 铅笔芯导电吗验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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