导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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