饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎn索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的g)监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本(běn)应(yīn索尼是哪个国家的品牌，索尼是哪个公司的g)该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其视(shì)为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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