万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出名奇妙地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出zhè)个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的(de)处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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